النزاعات الإيجارية في أبوظبي: حقوق المالك والمستأجر والإجراءات القانونية

الملخص التنفيذي

قد تبدأ النزاعات الإيجارية في أبوظبي بخلاف على زيادة الإيجار، أو تأخر السداد، أو رفض الصيانة، أو طلب الإخلاء، أو عدم إعادة مبلغ التأمين بعد انتهاء العقد. وتختلف طريقة معالجة كل نزاع بحسب شروط العقد، والمستندات، وطبيعة العقار، والجهة المختصة.

ينظم القانون رقم (20) لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة أبوظبي وتعديلاته جانبًا أساسيًا من هذه العلاقة، بما يشمل التزامات الطرفين، والتجديد، والصيانة، وأسباب الإخلاء. كما تؤثر القرارات التنظيمية اللاحقة في مسائل مثل الزيادة الإيجارية.

لذلك، فإن الخطوة الأولى عند حدوث خلاف هي مراجعة العقد وتسجيله، وتحديد تاريخ انتهاء الإيجار ومواعيد الإخطارات، وجمع أدلة السداد والمراسلات، قبل اتخاذ إجراء مثل الامتناع عن الدفع أو مغادرة العقار.

ما المقصود بالنزاعات الإيجارية في أبوظبي؟

النزاع الإيجاري هو خلاف ينشأ عن العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشأن الانتفاع بالعقار أو تنفيذ التزامات عقد الإيجار.

ومن أبرز صوره:

• • المطالبة بأجرة متأخرة أو مبالغ إضافية.
• • الاعتراض على زيادة الإيجار عند التجديد.
• • الخلاف بشأن عدم التجديد أو طلب الإخلاء.
• • رفض إجراء الصيانة أو تحمل تكلفتها.
• • المطالبة برد مبلغ التأمين.
• • إنهاء العقد قبل موعده.
• • التأجير من الباطن أو تغيير استخدام العقار دون الإذن المطلوب.
• • الخلاف على حالة العقار وتاريخ تسليمه.

وقد يجمع الملف الواحد أكثر من طلب، مثل مطالبة المالك بالأجرة والإخلاء، مع مطالبة المستأجر برد التأمين أو التعويض عن ضرر ثابت.

ما القانون الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر؟

يرجع تنظيم العلاقة الإيجارية، في نطاق تطبيقه، إلى قانون الإيجارات في أبوظبي وتعديلاته.

ويشمل القانون إيجارات سكنية وتجارية وصناعية ومهنية وحرفية، لكنه يتضمن استثناءات، منها بعض العقارات الحكومية السكنية، والأراضي الزراعية، والإيجارات الفندقية والسياحية، والمساكن المشغولة لظروف العمل.

ويجب كذلك التحقق من موقع العقار. فالعقارات الواقعة ضمن نطاق سوق أبوظبي العالمي، ومنها جزيرتا المارية والريم، تحتاج إلى مراجعة الإطار القانوني والتسجيل وشروط الاختصاص الخاصة بالعقد؛ ولا يصح افتراض أن جميع العقارات داخل الإمارة تخضع للمسار نفسه. يوضح السوق إطاره المستقل في صفحة الخدمات العقارية الرسمية.

ماذا تفعل عند بداية خلاف إيجاري؟

أولًا: راجع العقد وملاحقه

لا تكتفِ بقراءة بند الأجرة. راجع أيضًا:

• • مدة العقد وتاريخ انتهائه.
• • مواعيد الدفعات.
• • شروط التجديد والإخطار.
• • توزيع مسؤوليات الصيانة.
• • مبلغ التأمين وشروط رده.
• • أحكام الإنهاء المبكر.
• • الاستخدام المسموح للعقار.
• • صلاحيات شركة الإدارة أو ممثل المالك.

ويجب التأكد من أن أي تعديل لاحق، مثل تخفيض الأجرة أو السماح بأعمال داخل الوحدة، موثق ويمكن إثباته.

ثانيًا: اجمع الأدلة

احتفظ بالعقد المسجل، وإيصالات السداد، والتحويلات البنكية، والمراسلات، والإخطارات، ومحاضر الاستلام والتسليم، والصور المؤرخة، وتقارير الصيانة.

وفي المطالبات المالية، أعد كشفًا يوضح كل مبلغ مطلوب وسببه وتاريخ استحقاقه وما تم سداده منه. هذا التنظيم يساعد على تحديد الخلاف الحقيقي بدلًا من تبادل أرقام إجمالية غير واضحة.

ثالثًا: حدد طلبك بدقة

هل تريد استمرار العقد؟ أم إنهاءه؟ أم استرداد التأمين؟ أم إلزام الطرف الآخر بالصيانة أو بسداد الأجرة؟

تحديد النتيجة المطلوبة مبكرًا يساعد في اختيار الإخطار والإجراء المناسبين، وفي تقييم إمكانية التسوية قبل التقاضي.

هل يجوز زيادة الإيجار في أبوظبي؟

يجب مراجعة القرار الساري وقت التجديد، وعدم الاعتماد على معلومات قديمة عن نسبة الزيادة.

فقد نشر مركز أبوظبي العقاري في 3 يونيو 2026 إعلانًا عن تجميد الزيادات الإيجارية مؤقتًا بنسبة زيادة 0% حتى إشعار آخر للعقارات السكنية والتجارية والصناعية المشمولة بالإجراء، مقارنة بنسبة 5% التي كانت معمولًا بها سابقًا.

وأوضح الإعلان اعتماد القيمة الإيجارية في آخر عقد «توثيق» مسجل للعقار أساسًا للتجديدات والاتفاقيات الجديدة خلال فترة سريان الإجراء. ويمكن مراجعة التفاصيل في إعلان مركز أبوظبي العقاري بشأن الزيادة الإيجارية.

إذا تلقيت مطالبة بزيادة، راجع تاريخ التجديد، والقيمة المسجلة، ونطاق تطبيق القرار على العقار، وأي تحديث رسمي لاحق. واحتفظ بالمطالبة والرد عليها كتابةً.

ما مدة الإخطار بعدم التجديد أو تعديل شروط العقد؟

تنص المادة (20) من قانون الإيجارات، بصيغتها المعدلة، على إخطار الطرف الآخر كتابةً عند الرغبة في عدم التجديد أو تعديل شروط العقد، وفق المدد الآتية:

وتنظم المادة نفسها التجديد باتفاق الطرفين، وكذلك التجديد الضمني إذا انتهى العقد واستمر المستأجر في الانتفاع بالعقار بعلم المؤجر ودون اعتراض منه. وترد هذه الأحكام ضمن التشريعات الإيجارية المنشورة لدى مركز أبوظبي العقاري.

هذه المدد تخص عدم التجديد أو تعديل الشروط. أما الإخلاء لأسباب خاصة، مثل سكن المالك أو إعادة البناء، فقد يخضع لشروط ومدد أخرى.

ولذلك يجب مراجعة مضمون الإخطار، وتاريخ وصوله، وطريقة إثباته، وأي شرط تعاقدي يتعلق به؛ فوجود رسالة بعنوان «إخلاء» لا يكفي وحده لتحديد أثرها القانوني.

متى يستطيع المالك طلب إخلاء المستأجر؟

يختلف عدم التجديد عند انتهاء العقد عن طلب الإخلاء بسبب إخلال المستأجر أو لسبب آخر يقرره القانون.

وتتضمن المادة (23)، مع مراعاة المادة (20)، أسبابًا للإخلاء، منها:

• • عدم الوفاء بالأجرة وفق الضوابط القانونية.
• • التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن دون الإذن أو الإجازة المعتبرة.
• • استخدام العقار على نحو يخالف شروط الإيجار أو الغرض المتفق عليه.
• • بعض صور الإشغال أو الاستخدام الضار.
• • الهدم أو إعادة البناء أو بعض أعمال التعديل، عند استيفاء شروطها.
• • رغبة المالك في السكن بالعقار، وفق الشروط الخاصة بهذه الحالة.

ومن أمثلة اختلاف الشروط أن طلب الإخلاء لسكن المالك يتضمن، وفق النص، إخطارًا قبل ستة أشهر من انتهاء العقد، إلى جانب شروط تتعلق بامتلاكه سكنًا مناسبًا وإشغاله العقار فعليًا.

أما عدم سداد الأجرة فله أحكامه الخاصة، ومنها أثر السداد قبل الفصل في النزاع، وتكرار التأخر دون عذر مقبول. وتفصل المادة (23) من قانون الإيجارات هذه الحالات.

وعند وجود نزاع، ينبغي اتباع الإجراءات القانونية لطلب الإخلاء وتنفيذه. ولا يُعد تغيير الأقفال أو منع المستأجر من الدخول بديلًا عن المسار القانوني.

من يتحمل الصيانة في العقار المؤجر؟

يميز القانون بين الترميمات الضرورية والترميمات التأجيرية البسيطة.

فالأصل، وفق المادة (7)، أن يتعهد المؤجر العقار بالصيانة اللازمة لبقائه صالحًا للانتفاع، وأن يجري الترميمات الضرورية، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. وتتناول المادة (14) الترميمات التأجيرية التي يتحملها المستأجر بحسب العرف أو الاتفاق.

ولذلك لا يكفي القول إن «كل الصيانة على المالك» أو إن «كل إصلاح على المستأجر». يجب فحص طبيعة العطل، وسببه، وشروط العقد، وما إذا كان ناشئًا عن الاستعمال المعتاد أو سوء الاستخدام.

عند ظهور عطل:

1. 1. أبلغ المؤجر أو شركة الإدارة كتابةً.
2. 2. وضّح طبيعة المشكلة وأثرها على الانتفاع.
3. 3. احتفظ بالصور والتقارير والمراسلات.
4. 4. اطلب تحديد موعد للإصلاح.
5. 5. قيّم الإجراء القانوني المناسب إذا استمر الامتناع.

وتجيز المادة (8)، بشروطها، الحصول على إذن من اللجنة لإجراء الإصلاح واقتطاع النفقات من الأجرة عند تأخر المؤجر بعد إعذاره أو تعذر الاتصال به. لذلك لا يُفترض جواز الخصم من تلقاء النفس. يمكن الرجوع إلى أحكام الصيانة في قانون الإيجارات.

هل يستطيع المستأجر إيقاف دفع الإيجار بسبب الخلاف؟

لا ينبغي افتراض أن وجود خلاف على الصيانة أو التأمين أو الزيادة يوقف الالتزام بالأجرة تلقائيًا.

فالتوقف عن الدفع قد ينشئ مطالبة إضافية بالأجرة أو الإخلاء. والأفضل تحديد الإجراء الذي يحفظ الاعتراض مع التعامل الصحيح مع المبالغ المستحقة.

إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، تنظم المادة (11) وسيلة لإيداعها باسم اللجنة وفق الإجراءات المقررة، مع إخطار المؤجر. ويكون للإيداع المستوفي للشروط أثره في حدود المبلغ المودع.

أما الاحتفاظ بالمبلغ في الحساب الشخصي، أو إرسال رسالة تفيد بالاستعداد للدفع، فلا يعادل بذاته إتمام الإيداع القانوني. وترد أحكام الوفاء والإيداع في قانون الإيجارات.

هل يحق للمستأجر استرداد مبلغ التأمين كاملًا؟

يتحدد استحقاق رد التأمين وما يجوز خصمه منه بحسب العقد، وحالة العقار، والالتزامات المتبقية، والأدلة.

ومن المسائل التي يجب مراجعتها:

• • وجود أجرة أو فواتير مستحقة.
• • وجود تلفيات منسوبة للمستأجر.
• • حالة العقار عند الاستلام وعند التسليم.
• • أساس أي رسوم أو تكاليف يطالب بها المؤجر.
• • ما ينص عليه العقد بشأن رد التأمين.

إذا كان الخلاف على خصومات، فاطلب بيانًا مفصلًا يوضح سبب كل خصم ومستنداته، وقارنه بمحضر الاستلام والصور والفواتير.

ولا تفترض وجود مهلة موحدة لرد التأمين تنطبق على جميع العقود؛ راجع العقد والنظام القانوني الذي يحكم العلاقة.

هل يمكن إنهاء عقد الإيجار قبل موعده؟

قد يكون الإنهاء المبكر ممكنًا بناءً على شرط تعاقدي، أو اتفاق مكتوب بين الطرفين، أو سبب قانوني يبرر طلب الفسخ.

لكن انتقال المستأجر إلى مدينة أخرى أو توقف نشاطه لا ينهي العقد تلقائيًا في جميع الحالات، كما لا توجد قاعدة عامة تجعل تعويض الإنهاء المبكر دائمًا أجرة شهرين.

قبل المغادرة، راجع:

• • وجود بند يسمح بالإنهاء المبكر.
• • مهلة الإخطار.
• • طريقة احتساب المبالغ المستحقة.
• • تسوية الدفعات المقدمة والشيكات.
• • تاريخ التسليم وإلغاء التسجيل عند الاقتضاء.
• • مصير مبلغ التأمين.

والأفضل أن يتضمن أي اتفاق إنهاء تسوية واضحة لهذه النقاط، حتى لا يستمر النزاع بعد خروج المستأجر.

هل بيع العقار ينهي عقد الإيجار؟

تنص المادة (18) على نفاذ الإيجار في حق المالك الجديد عند انتقال ملكية العقار.

لذلك لا يعني البيع وحده أن المستأجر مطالب بالمغادرة فورًا أو توقيع عقد جديد بشروط مختلفة.

وعند الإبلاغ بانتقال الملكية، ينبغي التحقق من مستندات المالك الجديد أو ممثله، وتحديد الجهة المخولة باستلام الأجرة، والاحتفاظ بما يثبت أي مبالغ سبق دفعها. وتنظم المادتان (18) و(19) هذه المسائل ضمن قانون الإيجارات.

أين تُرفع الدعوى الإيجارية في أبوظبي؟

تختص لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لدائرة القضاء في أبوظبي بالمنازعات الداخلة في اختصاصها.

وقبل القيد، يجب التحقق من موقع العقار، وطبيعة العلاقة، وصفة الأطراف. فقد يكون الاتفاق عقد استثمار أو إدارة عقار، أو يرتبط بنظام قانوني خاص، بما يستلزم تقييمًا مختلفًا للاختصاص.

ويجب التمييز أيضًا بين مراجعة جهة تنظيمية بشأن التسجيل أو تطبيق توجيه، وبين رفع دعوى للحصول على حكم بالمبالغ أو الإخلاء أو غير ذلك من الطلبات.

كيف تستعد لرفع دعوى إيجارية؟

تحديد الأطراف والطلبات

تحقق من اسم المؤجر والمستأجر وصفتهما، ومن صلاحية ممثل الشركة أو مدير العقار، ثم حدد الطلبات والمبالغ وأساس كل منها.

تجهيز المستندات

يشمل الملف بحسب الحالة عقد الإيجار وبيانات تسجيله، ومستندات الهوية أو الرخصة التجارية، والوكالة عند التمثيل، وأدلة السداد، والإخطارات، والمراسلات، والتقارير والصور المرتبطة بالطلب.

مراجعة متطلبات القيد والتقديم

تُراجع متطلبات التسجيل والترجمة والإعلان، ثم يُقدم الطلب عبر القنوات المعتمدة وتُستكمل النواقص والرسوم المطلوبة. يوفر دليل خدمات القيد لدى دائرة القضاء مرجعًا لخدمة قيد دعوى الإيجارات.

متابعة الدعوى وما بعدها

بعد القيد، تابع الإعلانات والمواعيد والطلبات، وقدّم الردود والمستندات في مواعيدها. وعند صدور الحكم، راجع فورًا قابليته للطعن وميعاده، أو إجراءات التنفيذ إذا أصبح قابلًا للتنفيذ.

لا يمكن تحديد مدة موحدة لانتهاء جميع المنازعات؛ فالإعلان والخبرة والطلبات والطعن قد تؤثر في زمن الملف وتكلفته.

لماذا يهم إثبات تسليم العقار؟

مغادرة العقار لا تعني دائمًا اكتمال تسليمه قانونيًا.

فالمادة (22) تربط عدم استكمال إجراءات التسليم باستمرار التزامات، منها الأجرة حتى التسليم الفعلي. لذلك يجب توثيق تاريخ التسليم، وحالة الوحدة، وتسليم المفاتيح، وقراءات العدادات، وأي مبالغ محل اتفاق أو خلاف. المصدر: أحكام رد العين المؤجرة.

وإذا رفض المؤجر استلام العقار أو المفاتيح، ينبغي تقييم إجراء رسمي لإثبات العرض والتسليم بدلًا من ترك المفاتيح دون دليل.

مثال عملي

لنفترض أن مستأجر محل تجاري في أبوظبي تلقى مطالبة بأجرة عن فترة يقول إنه غادر فيها المحل، بينما يذكر المالك أنه لم يتسلم المفاتيح.

لا يُحسم الخلاف بمجرد توقف النشاط أو انتهاء التاريخ المكتوب في العقد. يجب مراجعة إخطار عدم التجديد، والمراسلات بشأن التسليم، واستمرار الانتفاع، ومحضر المعاينة، وما إذا كان المالك رفض الاستلام.

وقد يساعد اتفاق تسوية مكتوب على تحديد تاريخ انتهاء المسؤولية، والمبالغ المستحقة، ومصير التأمين. وإذا تعذر الاتفاق، تُعرض الوقائع والمستندات على الجهة المختصة للفصل فيها.

أهم الأخطاء في النزاعات الإيجارية

• • تجاهل إخطار أو إعلان قضائي.
• • الاعتماد على وعود شفهية بشأن الإنهاء أو رد التأمين.
• • وقف دفع الأجرة دون تقييم أثر ذلك.
• • خصم الإصلاحات من الأجرة دون سند مناسب.
• • التأجير من الباطن دون مراجعة الإذن المطلوب.
• • مغادرة الوحدة دون إثبات التسليم.
• • توقيع مخالصة قبل التأكد من نطاق الحقوق التي تشملها.
• • تطبيق قواعد إمارة أخرى على عقار في أبوظبي.
• • تأخير مراجعة الحكم حتى انقضاء ميعاد الطعن.

دور بن نخيره ومشاركوه في النزاعات الإيجارية

يقدم بن نخيره ومشاركوه خدمات التقاضي العقاري، بما يشمل تمثيل الملاك والمستأجرين في خلافات عقود الإيجار والإخلاء والمطالبات المرتبطة بالعلاقة الإيجارية.

ويبدأ تقييم النزاع بمراجعة العقد والمستندات والاختصاص، ثم تحديد الطلبات والردود المناسبة وإمكانية التسوية أو اللجوء إلى القضاء.

إذا تلقيت إخطارًا بالإخلاء، أو واجهت خلافًا على الأجرة أو الصيانة أو التأمين، يمكنك التواصل مع بن نخيره ومشاركوه لمراجعة مستنداتك وتقييم الخيارات المتاحة.

الأسئلة الشائعة