قانون تنظيم السجل العقاري: تعليق على المذكرة التفسيرية للمادة 11 من القانون رقم 19 لسنة 2017 – الجزء الثاني

اللجنة العليا للتشريعات وتطور المادة موضوع التفسير:

لا بد من البدء بإعطاء فكرة عن اللجنة العليا للتشريعات، والتي صدرت عنها المذكرة التفسيرية.

اللجنة العليا للتشريعات في إمارة دبي هي لجنة منشأة بموجب المرسوم رقم 23/2014 الصادر عن صاحب السمو حاكم دبي بتاريخ 9/6/2014، وقد نص المرسوم في المادة 2-2 على:

” تنفرد اللجنة دون غيرها بكافة المسائل المتعلقة بالتشريعات في الامارة، …….إلخ.”

وقد حددت المادة 3 من المرسوم مهام واختصاصات اللجنة، ومن بينها ما ورد في الفقرات 5 و6 من المادة:

• إصدار اللوائح والمذكرات التفسيرية للتشريعات النافذة في الامارة.
• إصدار ونشر الفتاوى القانونية المسببة فيما يتعلق بتفسير أحكام التشريعات النافذة في الامارة.

أما فقرات المادة الأخرى، فقد ذكرت مهام أخرى تتعلق بالدراسة والتوصية بشأن التشريعات التنظيمية المقترحة من الحكومة والجهات الحكومية وتقديم الرأي والمشورة القانونية بشأنها وإعداد واعتماد    الصياغة، وتقديم المقترحات بشأن التحديثات والتعديلات المطلوب اجراؤها على التشريعات النافذة في الامارة، دراسة التشريعات في الامارة والمسائل المتعلقة بها، وغير ذلك من المهام التي يقتصر أثر ما يصدر عن اللجنة بشأنها على التوصية وإبداء المشورة، وذلك أمر طبيعي لأن اللجنة ليست المشرّع.

إلا أن اختصاص اللجنة بإصدار المذكرات التفسيرية ورد دون تقييد بحدود التوصية أو المشورة – مع ملاحظة أن موقع اللجنة الإلكتروني يدرج المذكرة التفسيرية ضمن الفتوى والرأي القانوني – الأمر الذي يمكن القول معه أن المذكرة التفسيرية التي تصدر عن اللجنة جديرة بالاحترام طالما التزمت حدود التفسير، بالذات وأنها لجنة متخصصة ومختصة بالتشريع وعلى اتصال بكامل السيرورة التشريعية وبالتالي هي على دراية بمقاصد ما يصدر من تشريعات.

تطور المادة موضوع المذكرة التفسيرية:

كما جاء في عنوانها فهي مذكرة مكرسة لتفسير المادة 11 من القانون رقم 19/2017، وقد مهَدت المذكرة للتفسير بالقول، عن حق:

“لقد تم تعديل المادة 11 نتيجة ظهور العديد من الاجتهادات القضائية حول دلالاتها، وتباين اجتهادات المحاكم في تطبيق أحكامها وذلك عند النظر والبت في الدعاوى التي أقيمت لديها بشأن المنازعات المتصلة  بعقد البيع على الخارطة خاصة فيما يتعلق بحق المطور في فسخ العقد بإرادته المنفردة عند إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية، ولذلك فقد تم تعديل هذه المادة أكثر من مرة و كان آخرها بموجب القانون رقم 19/2017 المشار إليه، وذلك لضمان الفهم الدقيق لأحكامها، و عدم تباين وجهات النظر في تحديد مدلولاتها على نحو قد يؤثر سلباً على القطاع العقاري في إمارة دبي.”

وللتعليق حول المذكرة لا بد من تناول المادة موضوع التفسير في صيغها المتعاقبة منذ صدور القانون رقم 13/2008 وإلى ما قبل صدور القانون رقم 19/2017 والتطبيق القضائي لهذه المادة.

القانون رقم 13/2008:

صدر القانون في 14/8/2008 وفي هذا القانون أوجبت المادة 11 على المطور، في حالة إخلال المشتري بأيٍ من التزاماته العقدية، اخطار الدائرة بالاخلال، بعدها تقوم الدائرة بإمهال المشتري سواء حضورياً أو بواسطة البريد المسجَل أو الألكتروني، ثلاثين يوماً للوفاء بالتزامه التعاقدي.

وإذا لم يف المشتري بالتزامه التعاقدي خلال المهلة، فإنه يجوز للمطور إلغاء العقد وخصم ما لا يجاوز ثلاثين بالمائة من قيمة المبالغ المدفوعة من المشتري. لم ينص القانون على سريانه، ولا على سريان أحكام المادة 11 منه بأثر رجعي،  وإنما نص على العمل به من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية. كما جعل المبلغ الذي يحق للمطور خصمه ثابتاً بنسبة 30% من المبلغ المدفوع، غض النظر عن نسبة الانجاز في المشروع.

و بلا شك فإن الحكم الوارد في هذه المادة كان مجحفاً في حق المطور، فلا يستقيم أن يخصم مطور انجز نسبة كبيرة من المشروع ما لا يجاوز 30% مما سدده المشتري، في حين يكون المشتري سدد نسبة أقل مما أنجزه المطور و قد يكون سدد فقط مقدم الحجز، و بالطبع فإن المطور ليس مجبراً على اللجوء لهذه المادة، لكنه سيضطر إما للتوقف عن السير في المشروع أو الانفاق على المشروع من مصادر أخرى غير المشترين الذين سيكونون بمأمن من إلغاء عقودهم، ذلك أن المشترين لن يضاروا من عدم السداد، إلا إذا لجأ المطور إلى القضاء مستنداً على القواعد العامة في الفسخ، أو كان عقد البيع يتضمن شرطاً فاسخاً صريحاً.

القانون رقم 9/2009

بعدها صدر القانون رقم 9/2009 بتاريخ 12/4/2009 ودخل حيز التطبيق من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية الموافق 30/4/2009. وقد عدّل هذا القانون المادتين 2 و 11 من القانون رقم 13/2008 .

الجديد في القانون:

وفقاً لهذا القانون، فإنه وبعد انقضاء مهلة الثلاثين يوماً من تبليغ إخطار الدائرة دون قيام المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية تطبق الأحكام الواردة في المادة 11 المعدّلة والتي تسمح للمطور بالاحتفاظ بالمبالغ المحددة وفقاً لنسبة انجاز المشروع، وقد حُددت المبالغ بنسبة من قيمة الوحدة العقارية، ما عدا حالة المشاريع التي لم يبدأ فيها الانشاء، حيث يتم الخصم بنسبة من المبلغ المدفوع وليس قيمة الوحدة العقارية. وبالطبع كان هذا تعديل جوهري رفع عبئاً كبيراً عن كاهل المطور.

وقد أتى القانون بقاعدة أو حكم جديد حيث نص في المادة 11/7 على:

” تسري أحكام هذه المادة على جميع العقود التي أبرمت قبل العمل بأحكام هذا القانون.”

كما استثنى من تطبيق أحكامه العقود التي لم يرد البيع فيها على الخارطة.

قرار المجلس التنفيذي رقم 6/2010:

بناء على ما نصت عليه المادة رقم 14 من القانون رقم 13/2018، أصدر سمو ولي العهد رئيس المجلس التنفيذي القرار رقم 6/2010 الذي صدرت بموجبه اللائحة التنفيذية للقانون. وعلى الرغم من أن اللائحة لا تغيّر أحكام القانون وإنما تبيّن سبل تطبيقه وتنفيذه، وتفصّل ما هو عام فيه، إلا أن اللائحة جعلت المطور هو من يقوم بإرسال الاخطار وليس الدائرة. لم تشذ اللائحة في مادتها الخامسة عشرة عن القانون رقم 9/2009 فيما قرره من أحكام في حالة اخلال المشتري في تنفيذ التزامه، مع تعديل في صياغة المادة 11/2/1 من القانون رقم 9/2009 الذي كان أكثر وضوحاً ودقة في الصياغة. وقد نصت اللائحة على أن التحقق من نسب الانجاز يتم بناء على تقرير فني صادر من استشاري معتمد لدى الدائرة، يتضمن تحديد ما تم انجازه من المشروع بعد معاينته على أرض الواقع. كما أعطت اللائحة الدائرة الحق في أن تسعى لتسوية الخلاف بين المطور والمشتري وتقترح ما تراه مناسباً من الحلول، وفي حال تمت التسوية تثبت كتابة وتُوقّع من الطرفين وتصبح ملزمة لهما.